以养马岛为例，养马岛占地面积10平方公里，按照每平方公里115亿元的开发成本，全部开发费用需要1015亿元人民币。
市里将养马岛的土地使用权出让给开发公司，比如每平米10块钱，土地出让金就是1个亿，这是沐城市政府纯赚的。
开发公司按照规划进行基础设施建设，完成开发后，岛上的土地一部分可以留下来自用，比如建酒店、别墅，也可以转让给别的公司进行开发。
转让有转让费，转让费和开发成本之间有差额，这个差额叫做土地增值收益。
土地增值收益大头归开发公司，剩下的归土地所有者沐城市政府。
这还不算土地使用权转让、抵押等交易过程中的各种税费。
除了上述直接收益，沐城市政府还能得到更多的间接收益。
比如，成片开发区投产后稳定的税收，解决了当地的就业问题，扩大了内需，相邻土地价值增值，吸引其他企业入驻、游客数量增加等等。
过去，在很多人眼里，外商投资成片开发，似乎仅是为了获得土地出让收益，但这种观点显然是非常狭隘的。
成片开发的主要目的不在于卖地能卖多少钱，有的眼光长远的城市，甚至通过各种隐晦的途径“白送”土地，就是为了更好地吸引资本开发经营土地，以加强公用设施建设，尽快完善投资环境，引进外商投资先进金属企业和出口产品企业，发展外向型经济。
想想看，一块不毛之地，经过外商地投资成片开发，在十几年、二十几年后，变成了一座现代化工业城市，难道不比卖地那点钱更有意思？
何况，城市开发不仅能带来经济效益，还有不可估量的社会效益和生态效益。
所以，徐英的算盘打的叮当响，市里什么都不用干，只需要坐享其成就行了。
不过，话又说回来，赔钱的买卖是没人干的，如果无利可图，成片开发模式怎么可能在内地大行其道呢？
今天虽然只是走马观花地在岛上转了一圈，但以傅松的经验，在不破坏养马岛生态环境的大前提下，整个养马岛至少能整理出三分之一的建设用地。
按照土地面积10平方公里计算，也就是将近5000亩的建设用地。
以每平方公里最高15亿元人民币的开发标准计算，养马岛开发需要15亿人民币，核算下来每亩建设用地的做地成本只有30万元！
30万元每亩的地价，是什么概念？
如果在这上面建商品房，以15的容积率算，楼面价只有300块钱，如果建20容积率的小高层，楼面价甚至只有200块钱出头，绝对的白菜价！
当然，整理出来的建设用地不可能都用来建商品房，郭贺年需要一块依山傍水的土地来建香格里拉酒店，刘銮雄需要几块地来建高档别墅、会所、高尔夫球场、
市里的规面划子也要满足，比如赛马场、马术俱乐部、体育场、海水浴场、自然生态公园、港口等等，说不定最后还得再建个高标准篮球馆。
傅松的需求也要满足，除了答应傅声远的射击场外，他还想在这里建一座幽静的私人大别墅。
再加上一些杂七杂八的配套设施，5000亩建设用地估计还能剩下一半可以用于转让。
转让价格不需要多，每亩100万，这就是25个亿，不仅可以收回开发成本，而且还有10亿的土地增值收益，除去给市里两三个亿，还能剩下七八亿元。
即便后续的开发仍需要投入，但有这七八亿元打底，风险明显要小很多。
当然，前面说的这些都必须有个前提，那就是得有接盘侠，如果那些地皮卖不出去，就只能砸在手里。
至于有没有人愿意接盘，傅松对此并不怎么担心。
一个项目不是三两年就能开发好的，像养马岛这种成片开发的项目，最快最快也得七八年时间，十年正常，十五年也不算长，对于开发商而言，二十年以上最好。
七八年后，也就是2000年左右，是房地产市场化改革后的第一轮牛市，再往后虽然屡屡出台调控政策，但调控来调控去，地价房价该疯涨还是疯涨。
拖得越久，获利越大，而且这种捂地方式跟李黄瓜捂地还不一样，不仅合法合规，还合理！
刘銮雄觉得这事儿能做，但必须得好好操作才能赚大钱，而且他跟傅松英雄所见略同，关键开发周期，也就是时间。
于是他试探道：“徐市长，养马岛面积太大了，成片开发的话，说实话，对资金的压力有点大。”
徐英笑道：“刘先生，联合地产集团是香江最大的地产开发商，这点小钱对您来说，还不是洒洒水？”
刘銮雄哑然失笑，义正言辞道：“话不能这么说，联合地产是上市公司，不是我刘某人一个人的，我得替广大股民负责。”
“刘先生，您太谦虚了。”徐英在心里暗自翻了个白眼，你糊弄鬼呢，谁不知道你大刘在联合地产一言九鼎？
“成片开发总投资看似不小，不过并不需要一次性投入，分摊到每年，资金压力会小很多。”
“哦？”刘銮雄笑了笑，“如果是这样，那资金压力确实会小一些，只是不知道开发周期多久？”
“十年。”徐英说完和程式澎对视一眼，显然两人早就商量好了。
“十年？”刘銮雄也同样跟郭贺年、吕仁鹤用眼神交流了一番，尽管大家都对这个时间比较满意，但他还是想再争取一下，“几十亿港币的投资，十年时间太短了，我看二十年比较合适。”
开发周期越长，资金压力越小，而且随着时间的推移，地价上涨越多，最后得利就越多。
内地房地产开发虽然学的是新加坡和香江，但只学到了炒楼花这些糟粕，却没学到精髓，比如开发监管。
早期国内的房地产开发项目虽然在土地出让时规定了开发周期，但漏洞百出，只要用心找，宗能找到漏洞合法合规地钻空子。
例如，按照规定，出让后闲置两年的土地，应依法收回，但法律法规却没有对“闲置土地”进行界定，或者一些地方即便界定了，也不严谨。
李黄瓜在土地上随便挖点土，建几个临时建筑，就可以捂地二十年。
当然，这主要是李黄瓜名声在外，当地政府不敢收拾他，要是换成一般商人，呵呵，分分钟教你怎么做人！
说句心里话，最初傅松讨厌李黄瓜是出于无产阶级的立场，那时候他还没从一个人民教师的身份转换到资本家的身份。
现在他依然讨厌李黄瓜，但跟之前的讨厌完全是两码事，因为如今他是站在一个资本家的角度，对李黄瓜羡慕嫉妒恨。
为什么你这个老东西的脸皮如此之厚，当年一个亿买来的地，拖拖拉拉开发二十年后，转手100个亿卖出去？
老子要是有这么厚的脸皮该多好！
做久了资本家后，傅松已经开始理解那些当年他所不齿的同行们。
不长点心眼，不耍点手段，早特么的被人生吞活剥了。
真当徐英和程式澎姿态摆的这么低，是在请客吃饭啊？
开什么玩笑，不给足他们好处，不让他们看到足够的利益，想谈合作，门都没有！
天下熙熙，皆为利来天下壤壤，皆为利往。
商人，就应该做商人该做的事情。
有的时候可以吃亏，有些事情可以吃亏，比如今天中午商讨建立创业园区，这是合则两利的事情，所以傅松就积极主动，愿意吃点亏。
但开发养马岛这种事情，对他的投资布局没有什么帮助，既然如此，那他肯定要向钱看。
所以，傅松早就给徐英他们打过预防针，这次他只牵线搭桥，其他的一概不管。
只要谈判不破裂，他非常乐意看到徐英他们在刘銮雄面前吃瘪，更乐意看到刘銮雄在他们身上狠狠地撕下一大块肉来。
听到刘銮雄张口就要二十年年的开发周期，徐英差点没被气笑了，这个sp还真敢开口，二十年，你怎么不喊五十年！
二十年后，老娘都六十岁了！体制内女性55岁就退居二线，60岁就正式退休了！
甚至十年她都嫌长了，按照她的本意，最好能在她任期内就把养马岛开发好！
程式澎当即反驳道：“20年后就是2013年了，沐城市六百万人民翘首以待，可等不到那么远啊。”
傅松歪歪嘴，啧啧，到底是一把手，把沐城人民都给搬出来了！
刘銮雄不为所动道：“开发之前还要做规划，做方案，用地报批，一切顺利的话，这个过程至少需要一年时间，如果不顺利的话，三年、五年，甚至十年都审批不下来。
所以，二十年是最短时间了。当然，如果从开发方案批复后开始算开发周期，我觉得可以减少两年时间。”
程式澎和徐英据理力争，刘銮雄舌战双雄，最后双方各退了一步，养马岛开发周期15年，2008年年底之前要全部完工。
当然，这么大的项目不可能在短短一天时间内就定下来，开发周期只不过是双方取得互信的基础，后续还有的扯皮。
比如，开发时序，第一阶段干什么，多久干完，投资多少钱，第二阶段干什么，多久干完，投资多少钱，等等。
再比如，地方政府的责任和义务，征地拆迁谁负责，税费优惠力度，水从哪来，电从哪来，通信如何保障，等等。
每一条都涉及到几千万甚至上亿元的利益，将来都要白纸黑字地写在合同里。
在养马岛这个项目上，郭贺年所求不多，只需要留一块好地段给他建酒店就行。
联合地产现在不缺钱，所以吕仁鹤更像是个打酱油的，不过也会视情况决定是否为联合地产提供开发贷款。
联合地产是这个项目的主导者，谈判也是由刘銮雄负责。
休息了一晚，第二天上午在徐英的陪同下，香江的客人来到沐城老城区参观。
沐城的老城区范围大概也就六七平方公里，还没有养马岛面积大，但改造难度却不小。
之前说过，成片开发的成本是每平方公里115亿元，仅仅是基础设施建设费用，如果加上征地拆迁安置费用，翻个几番都打不住。
所以，沐城老城区的旧城改造不可能一蹴而就，而是分片区滚动开发。
这次刚完成改造的朝阳街历史文化街区，有北方第一开埠历史街区之称，位于沐城山下，沐城山医院以西、港务局以东、北马路以北，占地面积600多亩的区域。
陪同参观的还有沐城城市开发公司的项目部主管赵有来，去年远洋地产和沐城市政府合资成立沐城城市开发公司后，赵有来从远洋地产调了过来。
“改造后的朝阳街历史文化街区定位为中国北方第一开埠历史文化休闲度假街区，以活化多国文化元素为目标，在整体提升改造的基础上，我们盘活了近千间幢座保留建筑，复原了上百座历史建筑，从而拓展了国际探访旅游和文化商务等领域的发展。”
赵有来口才不错，否则也不会被安排来给客人当解说员。
一行人走累了，正好前面有个广场，大家便在广场上找地方坐下来休息。
因为这里还没正式对外开放，所以除了他们这一行人，广场上再无一人，安静得能听到海风的声音。
郭贺年坐在长椅上，感受到迎面而来的习习凉风，笑道：“这里不错，闲暇之际，一家人来此游憩，光想想就让人羡慕。”
赵有来道：“郭先生，国庆节期间，我们将在这里举办一系列庆祝活动，有露天音乐会、卡拉大赛、吕剧表演、合唱比赛、画展、文艺演出、篮球比赛，一连七天，天天都有活动。”
郭贺年道：“贴近民生，雅俗共赏，唉，可惜我过两天就要走了。”
徐英道：“郭先生可以在沐城多住段时间嘛。”
郭贺年苦笑道：“徐市长，不是我不给面子，而是放心不下家里。”
下午，徐英就没有再陪玩了，刘銮雄也留在酒店里准备接下来的谈判事宜。
郭贺年乐得清闲，打算在宝贝闺女和大侄子的陪同下，在沐城游山玩水，享受一把天伦之乐。
作为主人，傅松不能当甩手掌柜，主动给他们当起了导游。
刘銮雄忙着谈判的事情，自然就顾不上李小姐。
李佳欣今年才23岁，正是活不泼耐好寂动寞的年纪，刘銮雄是真心喜欢她，生怕冷落她，于是就拜托他的傅老弟帮忙照应一下，让李小姐跟着傅松出去玩。